土地相続税はどのくらいかかる？計算方法と節税方法について詳しく解説

土地相続税とは、土地を相続するときの税金です。おおよそどの程度かかるのか計算しておくことで、事業承継や相続が起こったときに手続きをスムーズに進めることができます。利用できる節税方法についても解説するので、ぜひ参考にしてください。

土地相続税評価額の計算方法

土地にかかる相続税額を計算するためには、まずは土地の相続税評価額の計算が必要です。相続税評価額は、相続する土地が都市部にあるか、土地が何に利用されていたかによって計算方法が異なります。

相続する土地が都市部にあるときは「路線価方式」、都市部以外にあるときは「倍率方式」で計算することが基本です。また、土地が故人の自宅や事業に用いられていたときは「小規模宅地等の特例」が適用されて、相続税評価額が低くなります。

都市部は路線価方式で計算

相続税評価額は、対象となる土地がどこにあるかによって計算方法が異なるので注意しましょう。都市部の土地は路線価方式で求めます。路線価とは、道路ごとに定められた価格です。路線価を元に、道路に面した土地や道路に近い土地の評価額を計算します。

例えば路線価が1平米あたり300千円（路線価は千円単位で表示）であれば、その道路に面している土地は300千円×面積（平米）で求められるでしょう。使いにくい形や道路に面している部分が狭すぎる場合には、補正率をかけて算出します。

自宅が建っている土地は評価額が下がる

更地の場合は、路線価×面積（×補正率）で相続税評価額を計算できます。しかし自宅が建っている場合には、この計算式で求めた相続税評価額よりも下がることがあります。

例えば、故人の自宅が建っていた土地が200平米で路線価が150千円としましょう。補正の必要のない土地の場合、以下の計算式で相続税評価額を計算できます。

• 150千円×200平米＝3,000万円

しかし故人の自宅が建っていた土地に対しては「小規模宅地等の特例」という制度が適用され、330平米までの土地に対しては相続税評価額が80％減額されます。そのため、実際の相続税評価額は以下のように計算できるでしょう。

• 150千円×200平米×20％＝600万円

賃貸住宅が建っている土地も評価額が下がる

賃貸住宅が建っている場合は「貸家建付地」のため、通常の相続税評価額よりも減額されます。ただし減額率は土地のあるエリアや稼働率によって異なるので注意しましょう。

また「小規模宅地等の特例」により、事業用の土地は200平米まで相続税評価額が50％減額されるので、さらに評価額が下がります。

例えば、路線価が150千円の土地を200平米相続したとしましょう。補正の必要はなく、賃貸住宅が建てられていたとします。貸家建付地の減額率が20％とすると、相続税評価額は以下のように計算できるでしょう。

• 150千円×200平米×20％×50％＝300万円

ただし故人の自宅が建っている土地と同様、小規模宅地等の特例が適用される条件は複雑です。税理士などの専門家に相談してから計算するようにしてください。

都市部以外は倍率方式で計算

都市部の土地は路線価で相続税評価額を求めますが、都市部以外は倍率方式で計算します。国税庁のサイトでは地域ごとの評価倍率表を公開しているので、その倍率を参考に計算してください。

倍率方式とは、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて相続税評価額を計算する方式です。固定資産税評価額とは土地や家屋などの固定資産の価値を決めるもので、この評価額に基づき固定資産税や相続税などの税額が決定します。なお、市場で売買されている価格より固定資産税評価額のほうが低額です。

土地相続税の計算方法

では具体的に土地の相続税はどのように計算するのか見ていきましょう。相続税は次の順に計算します。

1. 相続財産の総額を計算する
2. 相続人ごとの相続税額を合算する
3. 相続配分により各相続人の相続税額を計算する

1.相続財産の総額を計算する

まずは相続財産の総額を計算しましょう。この場合の「総額」とは、相続するべき財産すべてを指します。例えばAさんの遺産が以下のケースについて考えてみましょう。

• 預金：6,000万円
• 自宅の土地と建物の相続税評価額：2,000万円

この場合は相続財産は8,000万円と計算できます。

遺産総額が基礎控除を下回ると相続税はかからない

相続税には基礎控除が定められています。遺産総額が基礎控除を下回るときは、相続税は発生しません。

• 基礎控除：3,000万円＋法定相続人の数×600万円

Aさんの法定相続人が配偶者と子ども2人の合計3人のときは、基礎控除は以下の計算式から4,800万円となります。

• 3,000万円＋3人×600万円＝4,800万円

相続財産は8,000万円なので、基礎控除を上回る3,200万円に対してのみ相続税がかかることになります。

※実際には、遺産の総額から葬儀費用などを差し引いて相続額を低くすることができます。ここでは計算を簡便化するために、あえて葬儀費用などについては省いています。

2.相続人ごとの相続税額を合算する

相続税の課税対象となる金額を、法律に則って分配したとして相続税の合計額を計算します。今回の場合では3,200万円を配偶者と2人の子どもで分けるので、それぞれの相続額は1,600万円、800万円、800万円です。

相続人それぞれの相続税額は以下のように計算できます。

• 配偶者：1,600万円×15％－50万円＝190万円
• 子ども1：800万円×10％＝80万円
• 子ども2：800万円×10％＝80万円

これにより、相続税の合計額は350万円となります。

3.相続配分により各相続人の相続税額を計算する

次は相続税の合計額を相続配分により各相続人に分けて、実際に支払う相続税額を計算しましょう。法定相続分通り配偶者は1/2、子ども2人はそれぞれ1/4ずつ相続した場合には、以下のように計算できます。

• 配偶者：350万円×1/2＝175万円＝0円
• 子ども1：350万円×1/4＝87.5万円
• 子ども2：350万円×1/4＝87.5万円

配偶者は法定相続分もしくは1億6,000万円までの財産に関しては非課税になるので、実際の相続税は0円です。一方子どもは非課税にはならないため、それぞれ87.5万円ずつ納めます。

法定相続分通りではなく、配偶者がすべての財産を相続した場合について考えてみましょう。配偶者は1億6,000万円までの財産に関して非課税で相続できるので、今回（8,000万円）は非課税の範囲内です。そのため、相続税は不要となります。

土地相続税に利用できる節税制度

土地を相続するときには、相続税評価額を抑えることで相続税額も抑えることが可能です。利用できる節税制度として次の2つを紹介します。

• 小規模宅地等の特例
• 配偶者の税額軽減制度

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例は、土地の目的によって相続税評価額を最大80％減額できる制度です。故人が居住していた住宅の土地であれば、330平米まで相続税評価額を80％減額できます。

配偶者の税額軽減制度

配偶者の税額軽減制度とは、配偶者は法定相続分もしくは1億6,000万円までの相続財産に関しては非課税で相続することができる制度です。そのため、故人の相続財産が1億6,000万円以下のときは、配偶者が全額相続すると相続税が0円になります。

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